李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

中國共產(chǎn)黨第二十屆中央委員會第三次全體會議于近日召開，會議審議通過《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》（下稱《決定》）。全會緊緊圍繞推進(jìn)中國式現(xiàn)代化，部署了進(jìn)一步全面深化改革的主要任務(wù)和重大舉措。在統(tǒng)籌發(fā)展與安全中，全會提出“落實(shí)好防范化解房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)舉措”。

防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

面對嚴(yán)峻復(fù)雜的國際環(huán)境和艱巨繁重的國內(nèi)改革發(fā)展穩(wěn)定任務(wù)，不管是全面深化改革，還是推進(jìn)中國式現(xiàn)代化，迫切需要一個(gè)平穩(wěn)的環(huán)境。

房地產(chǎn)市場規(guī)模大、牽涉面廣，對宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行具有系統(tǒng)性影響且正在經(jīng)歷新舊模式轉(zhuǎn)換“陣痛”，其穩(wěn)定發(fā)展是關(guān)系中國式現(xiàn)代化行穩(wěn)致遠(yuǎn)的重要基礎(chǔ)。在供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢下，在風(fēng)險(xiǎn)釋放、市場下行壓力下，突出“風(fēng)險(xiǎn)防范”是行業(yè)管理的主基調(diào)。

值得注意的是，全會將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)一起表述。為了更好化解房地產(chǎn)及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)處理，全會提出推進(jìn)系統(tǒng)集成、制度建設(shè)，增強(qiáng)宏觀政策取向一致性。針對房地產(chǎn)中短期風(fēng)險(xiǎn)突出，特別是多方風(fēng)險(xiǎn)交織，要增強(qiáng)宏觀政策取向一致性，就需要告別各自為政的“一畝三分地”思維。在治理體系上形成系統(tǒng)集成。

系統(tǒng)集成該怎么做呢？正在推進(jìn)的白名單融資協(xié)調(diào)機(jī)制就是最好的例證，即加強(qiáng)金融和住建兩個(gè)部門在房地產(chǎn)政策上的“一致性”。以房地產(chǎn)項(xiàng)目合規(guī)為“一致取向”，兩個(gè)部門通力合作、雙向奔赴，強(qiáng)化項(xiàng)目“推送—反饋”閉環(huán)機(jī)制和貸款“投放—使用—償還”機(jī)制，促進(jìn)兩個(gè)管理部門政策上激勵相容，著力于促使房地產(chǎn)項(xiàng)目滿足“5+5”的標(biāo)準(zhǔn)化合規(guī)條件。這樣，既實(shí)現(xiàn)住建部門對房地產(chǎn)監(jiān)管的職能，也能滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理融資，還能最大程度降低金融風(fēng)險(xiǎn)，這就是房地產(chǎn)行業(yè)治理體系和治理能力現(xiàn)代化。

值得注意的是，盡管房地產(chǎn)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，部分城市或區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩，但部分地方還想著如何賣地、如何刺激居民買房。本質(zhì)上，這是錯(cuò)誤的發(fā)展觀、政績觀和考核體制作祟。必須從制度建設(shè)上著手?！稕Q定》提出“完善推動高質(zhì)量發(fā)展激勵約束機(jī)制”，就是從制度上約束地方依賴舊模式，激勵其發(fā)展新模式。

近年來，各省已針對性地調(diào)整考核機(jī)制，適應(yīng)新發(fā)展理念的要求。例如，今年4月10日，學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)發(fā)布的《堅(jiān)定不移推動高質(zhì)量發(fā)展奮力譜寫中國式現(xiàn)代化四川新篇章》一文指出，“四川正在對照國家考核辦法，修訂完善全省考核評價(jià)指標(biāo)體系”。該考核中包括“經(jīng)濟(jì)發(fā)展、開放水平、創(chuàng)新驅(qū)動、生態(tài)集約、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)”五大類一級指標(biāo)。

總之，防范化解包括房地產(chǎn)在內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)，并不是要救助房地產(chǎn)，讓房地產(chǎn)的體量恢復(fù)到過去的規(guī)模，而是在新舊模式轉(zhuǎn)換的過程中，防范和化解保交房、風(fēng)險(xiǎn)蔓延和資產(chǎn)重組等風(fēng)險(xiǎn)，讓模式轉(zhuǎn)換更順利。統(tǒng)籌好發(fā)展和安全，關(guān)鍵是發(fā)展，也就是貫徹新發(fā)展理念下的高質(zhì)量發(fā)展。

房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展還有較大空間

在7月19日解讀黨的二十屆三中全會精神新聞發(fā)布會上，中央財(cái)辦相關(guān)負(fù)責(zé)人在談到房地產(chǎn)時(shí)指出，我國新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展還有相當(dāng)大的空間。其中之一就是滿足居民對住房的新期待，打造“好房子”。過去，多數(shù)人購房訴求是“有沒有”，現(xiàn)在轉(zhuǎn)向“好不好”。因此，優(yōu)化土地供給、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)等，打造順應(yīng)改善需求的房子還有很大空間。

比如，近期很多城市修編本地的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，非居住空間不納入計(jì)入容積率的建筑面積，減少公攤比例，優(yōu)化凸窗、陽臺控制要求，不僅提高了得房率，降低了單位房價(jià)和房屋總價(jià)，而且空間設(shè)計(jì)優(yōu)化還提升了住宅品質(zhì)。同時(shí)，還明確各類型建筑高度限制，優(yōu)化綠化覆蓋率、建筑覆蓋率等計(jì)算方式，提升公共空間品質(zhì)。地價(jià)全面下降，為居住品質(zhì)打造打開了空間。

《決定》提出，推行由常住地登記戶口提供基本公共服務(wù)制度，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化；完善中央和地方財(cái)政關(guān)系，提升市縣財(cái)力同事權(quán)相匹配程度，適當(dāng)加強(qiáng)中央事權(quán)，提高中央財(cái)政支出比例等。這些改革舉措直指新型城鎮(zhèn)化過程中就業(yè)、社保、教育、醫(yī)療和住房等公共服務(wù)均等化的支出責(zé)任和資金來源。這意味著，剛需住房消費(fèi)和住房保障還有很大的發(fā)展空間。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

對中長期住房制度改革、行業(yè)管理和住房發(fā)展方向，《決定》第44條“健全社會保障體系”做出了詳細(xì)闡述。首先，住房制度改革的方向，就是推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快建立租購并舉的住房制度，適應(yīng)需求端新變化、新特征，這也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心內(nèi)容。

目前來看，住房需求主體是3億新市民、年輕人、外來人口。他們居住的新模式，就是先租后買，甚至是長期租賃，等待收入達(dá)到購房的支付能力后再買房。據(jù)貝殼統(tǒng)計(jì)，一線城市首次購房的平均年齡已超過35歲。租購并舉的住房供給制度下，核心原則就是租房和買房在公共服務(wù)享有上實(shí)現(xiàn)均等化，比如《決定》提出的推行由常住地登記戶口提供基本公共服務(wù)制度。

近年來，這方面改革取得了長足進(jìn)步，比如今年5月份沈陽、佛山等地提出有合法穩(wěn)定住所（含租賃)）的非戶籍人員可申請入戶，租房可落戶將是未來的普惠政策。筆者也建議，各城市每個(gè)街道均設(shè)置集體戶口，便利租房落戶。同時(shí)，租購并舉的另一個(gè)核心權(quán)利，租房入讀公辦學(xué)校在部分區(qū)域已落地。隨著教育集團(tuán)化、均等化改革推進(jìn)，租房入讀公辦學(xué)校也將實(shí)現(xiàn)。

其次是加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。在新時(shí)期，除了兜底保障的公租房之外（含貨幣補(bǔ)貼），保障性住房的主體是配租的保租房及配售型保障性住房。2021年的國家22號文和2023年的14號文，對這兩類房源已明確了籌建渠道（土地供應(yīng)）、資金來源、建設(shè)主體、分配對象。打造配租和配售的保障房體系，目的是針對工薪群體、人才群體，籌建低租金、低售價(jià)、配套好，“有租有賣”的供應(yīng)閉環(huán)，降低城鎮(zhèn)化的成本。

這樣，廣大工薪階層和人才群體可以較低的成本融入城市，不再為住房焦慮，從而放開手腳為美好生活奮斗，這也才能發(fā)揮超大規(guī)模市場優(yōu)勢，激發(fā)全社會內(nèi)生動力和創(chuàng)新活力。下一步，保障性住房除新增用地建設(shè)外，還將盤活存量。比如，存量住宅物業(yè)收購或“非居改?！?，未來還將大規(guī)模盤活閑置土地建設(shè)保障房，而央地財(cái)政事權(quán)和支出責(zé)任分化也做好了資金準(zhǔn)備。

再次，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，這是完善央地管理架構(gòu)，夯實(shí)地方政府主體責(zé)任，實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)對等和激勵相容，也是提高治理能力的體現(xiàn)。將調(diào)控的權(quán)力給到地方，同步將穩(wěn)定行業(yè)和市場的責(zé)任也賦予地方。在區(qū)域分化、消費(fèi)群體差異化加劇的當(dāng)下，在自主決策的前提下，更熟悉微觀市場運(yùn)行態(tài)勢的地方落實(shí)因城施策，才能更精細(xì)化地將房地產(chǎn)管理好。

《決定》還提出，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)以后，投資需求趨勢性退出，居民預(yù)期轉(zhuǎn)弱，繼續(xù)堅(jiān)持限購政策的必要性不再，預(yù)計(jì)后續(xù)未退出限購政策的城市或區(qū)域?qū)⑾嗬^退出。在新房市場產(chǎn)品不斷迭代升級，改善型需求持續(xù)釋放，居民住房需求多樣化的新時(shí)期，退出限購以激勵需求更有必要。

目前，絕大部分剛性需求轉(zhuǎn)向小戶型為主的二手住房購置、保障性住房租或購；新房市場越來越面向改善型需求，再加上新房建設(shè)規(guī)模收縮，不再對普通住宅和非普通住宅實(shí)施懲罰性稅率（比如非普通住宅在契稅、增值稅、個(gè)稅上較普通住房翻倍的稅率），不僅能降低交易成本，有利于改善型住房需求釋放，穩(wěn)定新房市場規(guī)模，還會激勵開發(fā)商打造面向改善的高品質(zhì)住宅。

同時(shí)，改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。其中，改革開發(fā)融資方式就是前面講的全面落地白名單融資協(xié)調(diào)機(jī)制，倒逼項(xiàng)目“非合規(guī)、不融資”的新模式，告別“高杠桿、高成本、高周轉(zhuǎn)”的舊融資模式。改革商品房預(yù)售制度，就是逐步由預(yù)售向現(xiàn)售轉(zhuǎn)型。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)城市現(xiàn)售房已占30%的份額，“所見所得、馬上就住”的需求特征也會加速住房現(xiàn)售到來。

另外，白名單融資協(xié)調(diào)機(jī)制全面落地后，合規(guī)項(xiàng)目才能夠獲得融資，且一定能獲得合理、足額的貸款融資，開發(fā)商通過預(yù)售來高周轉(zhuǎn)的必要性下降了。未來一段時(shí)間，將是預(yù)售和現(xiàn)售并存，并逐步向現(xiàn)售轉(zhuǎn)換的過渡期。對仍實(shí)施預(yù)售的項(xiàng)目，將加大自有資金拿地、預(yù)售資金封閉管理，而政策將重點(diǎn)鼓勵現(xiàn)售模式，會在土地出讓、規(guī)劃報(bào)建、融資和交付等方面有扶持政策。

最后，《決定》還提出完善房地產(chǎn)稅收制度。目前，房地產(chǎn)市場循環(huán)受阻，包括土地向開工和銷售的循環(huán)，新房和二手房、剛需和改善的循環(huán)等，都存在阻礙，原因之一就是交易或循環(huán)的稅收成本太高。因此，未來將全面捋順房地產(chǎn)稅收鏈條，降低上游土地供應(yīng)和開發(fā)環(huán)節(jié)、中游交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，比如配合消費(fèi)稅改革，降低土地和房產(chǎn)增值稅依賴，從而降低地方政府過分重視開發(fā)投資的激勵，鼓勵土地、商品房交易和循環(huán)，做大終端交易規(guī)模，從而促進(jìn)住房消費(fèi)。