百家跨國公司看中國|凱德地產(chǎn)李紹強:中國是不可忽視的市場,房地產(chǎn)行業(yè)重塑后將回歸健康發(fā)展軌道

2024-01-17 17:12:35 21世紀(jì)經(jīng)濟報道 21財經(jīng)APP 吳抒穎

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者吳抒穎廣州報道

前些年,中國房地產(chǎn)市場奉行高周轉(zhuǎn),本土房企憑借高杠桿高負(fù)債實現(xiàn)規(guī)模擴張,一時間風(fēng)光無兩。與之形成鮮明對比的是,外資房企因經(jīng)歷過房地產(chǎn)行業(yè)的起伏普遍冷靜也遵從嚴(yán)格的投資紀(jì)律,因商業(yè)模式的差異,外資房企在曾經(jīng)市場的高歌猛進(jìn)中顯得保守,尋找不到施展的舞臺。

隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時代,房企的經(jīng)營方式隨之改變,龍頭房企迎合趨勢切入不動產(chǎn)資管賽道。REITs的興起,又讓房企嗅到了不動產(chǎn)投資的更多可能。

在這方面,外資房企是先行者。REITs在國外是成熟的市場,外資房企也已跑通投融管退的全鏈條。對剛剛起步的中國內(nèi)地房企而言,外資房企有諸多經(jīng)驗可以借鑒。

不僅如此,中國的存量市場蘊含著許多機會,外資房企是重要的參與者。這些積極的因素,讓外資房企的角色不能夠再被忽略。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者對話凱德地產(chǎn)(中國)首席執(zhí)行官李紹強,正是基于外資房企不斷加碼中國投資的背景。

來自新加坡的凱德集團,自1994年以來已經(jīng)在中國深耕了30年。它在中國的業(yè)務(wù)主要是不動產(chǎn)投資管理和開發(fā)建設(shè),業(yè)務(wù)遍及40多個城市。

作為外資投資中國的代表,凱德認(rèn)為中國是不可忽視的市場。李紹強表示,經(jīng)過模式重塑和市場供需的重新平衡,房地產(chǎn)行業(yè)會回歸到一個合理、健康的發(fā)展軌道。未來只有抓住客戶才能抓住市場,擁有良好信譽、產(chǎn)品能力和交付能力的企業(yè),將在未來的市場競爭中占據(jù)有利地位。

廣闊的市場

21世紀(jì):過去幾年,中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪巨大的調(diào)整。在你看來,未來中國房地產(chǎn)的市場會發(fā)生什么樣的變化?凱德對中國房地產(chǎn)市場是否有足夠的信心?

李紹強:凱德在中國深耕了30年,我們長期看好中國市場,對未來也是有信心的。中國現(xiàn)在是全世界第二大經(jīng)濟體, GDP近18萬億美元。中國是一個不可忽視的市場。

中國經(jīng)濟當(dāng)前面臨一些調(diào)整,有幾個方面的挑戰(zhàn),比如債務(wù)問題、人口紅利消失以及老齡化問題等。但是我們相信,中國在經(jīng)濟調(diào)控方面可動用的工具非常多,有足夠的能力應(yīng)對這些挑戰(zhàn)。

從現(xiàn)在看未來,中國的產(chǎn)業(yè)升級也非常有前景,已經(jīng)出現(xiàn)了很多快速增長的新興產(chǎn)業(yè),比如光伏、新能源汽車等,這意味著中國在科技創(chuàng)新方面有很大進(jìn)步,而這其中民企是重要力量,這都是給予未來的信心。中國有人才、有資金、有先進(jìn)制造能力、市場也足夠大,這都是中國市場的優(yōu)勢。

具體到房地產(chǎn)市場,從住宅市場來看,1998年房改之后,住宅市場實現(xiàn)了20多年的快速增長?,F(xiàn)在經(jīng)過行業(yè)的深度調(diào)整,大開發(fā)時代的普漲結(jié)束。以前,中國房地產(chǎn)行業(yè)多數(shù)開發(fā)商走的都是快速復(fù)制、快速占領(lǐng)市場的模式,但是現(xiàn)在進(jìn)入存量市場,許多客戶的需求是改善。

日后的住宅市場,必須是對你的客戶有更深理解,洞察客戶的需求,在此基礎(chǔ)上針對性地設(shè)計產(chǎn)品。只有做到以客戶為中心,給到他們所需要的價值才可以勝出。

住宅市場的需求還會存在,不同城市的市場表現(xiàn)也有分化。從長期來看,經(jīng)過行業(yè)模式重塑和市場供需的重新平衡,行業(yè)會回歸到合理、健康的發(fā)展軌道。我們也非常樂于看到中國房地產(chǎn)行業(yè)步入高質(zhì)量發(fā)展階段。

由于市場供需關(guān)系變化,從賣方市場進(jìn)入買方市場后,客戶會越來越“挑剔”,房企也不能再用以前的模式,單純快速到每個城市去復(fù)制。未來只有抓住客戶才能抓住市場,擁有良好信譽、產(chǎn)品能力和交付能力的企業(yè),將在未來的市場競爭中占據(jù)有利地位。

以客戶為重

21世紀(jì):經(jīng)過調(diào)整后,凱德地產(chǎn)在中國的發(fā)展策略是什么?是否有信心在存量市場獲取更大的機會?

李紹強:凱德跟國內(nèi)很多開發(fā)商相比,有著自己的發(fā)展模式和邏輯,一直以來都堅持長期主義,追求高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。在過去30年,我們也積累形成了自己的獨特優(yōu)勢:深入理解中國市場,把國外成熟經(jīng)驗與本地需求、本地經(jīng)驗相結(jié)合;多元化的投資組合,在多個資產(chǎn)領(lǐng)域具備強大的開發(fā)實力和全產(chǎn)業(yè)鏈能力。

從住宅市場來說,中國的房地產(chǎn)市場從賣方市場進(jìn)入買方市場,未來的競爭,只有抓住客戶才能抓住市場。我們正在大力推動“以客戶為中心”戰(zhàn)略,也將這一核心思想融入到所有業(yè)務(wù)流程,要充分了解自己的客戶在哪里,他們需要什么樣的產(chǎn)品和服務(wù),讓投資決策、產(chǎn)品定位和設(shè)計開發(fā)、市場營銷、客戶服務(wù)等所有環(huán)節(jié),都基于“以客戶為中心”。

以前市場上通常的模式是做一個產(chǎn)品,然后進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的快速復(fù)制。這個方式只有在賣方市場的時候奏效,因為你比客戶影響力大。這種模式本身沒有對或錯,只是在不同市場階段的不同應(yīng)對方式。到了買方市場,客戶有更多選擇,我們要能夠給客戶有三個方面的價值:一是實現(xiàn)價值增值,二是降低成本,三是滿足情感訴求。

具體來說,價值增值就是資產(chǎn)購入后可以實現(xiàn)增值,盡管有時候這并非可控的,但我們能做的是在拿地策略上準(zhǔn)確研判。降低成本指的是,要非常清楚理解客戶的需求是什么,將成本更多地往這個方向投入,這也包括完善的周邊配套,因為能夠降低客戶的生活成本。滿足情感需求則是指,客戶對產(chǎn)品品質(zhì)的滿意度、對企業(yè)品牌的信任度等方面。

在市場調(diào)整之下,我們也面臨挑戰(zhàn)。行業(yè)進(jìn)入一個比較長的寒冬,此時一定需要開源、節(jié)流,才能生存下來。不過,在艱難的市場環(huán)境下,凱德地產(chǎn)2023年的業(yè)績表現(xiàn)是令人滿意的。

市場調(diào)整期是我們鍛煉新能力的好機會,能夠為把握接下來的市場機會提前做好準(zhǔn)備。凱德地產(chǎn)的優(yōu)勢是我們的規(guī)模體量比較小,目前凱德地產(chǎn)在中國的總資產(chǎn)規(guī)模約500多億元,這也給了我們調(diào)整的機會和空間,讓我們可以加入新的思路和做法。等市場調(diào)整過后,我們非常有把握。

深耕核心都市圈

21世紀(jì):在中國,未來凱德看好哪些區(qū)域的發(fā)展?會重點布局哪些城市?

李紹強:從宏觀來看,大灣區(qū)以及長三角都是經(jīng)濟非?;钴S的區(qū)域,兩個區(qū)域也各有特色。長三角正在慢慢變成一個“大省”的概念,而大灣區(qū)則像是一座“大城市”,一體化的程度越來越高。

以地鐵線來說,廣州、佛山未來規(guī)劃將有大約17條地鐵連接,這兩座城市已經(jīng)逐漸融入;廣州與東莞、深圳還有珠海,未來也有地鐵線聯(lián)通,這也意味著,大灣區(qū)的城市越來越靠近在一起,越來越融入。

凱德地產(chǎn)在這兩個區(qū)域有長期的深耕和業(yè)務(wù)布局,尤其是廣州、深圳、上海、蘇州和杭州,我們看好其未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

舉例來說,凱德在廣州的中新廣州知識城項目,是由凱德集團與知識城集團共同投資成立知識城合資公司,作為中新戰(zhàn)略合作踐行者和重要載體平臺,深度參與知識城南起步區(qū)和后續(xù)階段的開發(fā)建設(shè),推動中新兩國在知識城的戰(zhàn)略合作與發(fā)展。

多年來,知識城合資公司充分發(fā)揮中新合作的橋梁作用,鏈接兩國政企資源,深入促進(jìn)雙方社會、經(jīng)濟、文化等領(lǐng)域的交流合作,并結(jié)合區(qū)域稟賦優(yōu)勢及發(fā)展規(guī)劃,通過專業(yè)化城市開發(fā)和運營,促進(jìn)產(chǎn)城深度融合,助力區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。未來,凱德將不遺余力持續(xù)推動中新雙方在知識城科技創(chuàng)新、智慧城市建設(shè)等領(lǐng)域合作進(jìn)一步深化。

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