公眾期待已久的存量房貸利率下調終于官宣。

9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦發(fā)布會上宣布，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。

簡單測算，以降低50個基點為例，100萬元貸款本金、30年等額本息的還貸方式月供可以減少約300元。而央行上一次決定全面調整存量房貸利率是在2023年8月，且根據央行此前披露數據，上一輪政策實施以來，超過23萬億元存量房貸利率下調，平均降幅0.73個百分點，每年減少借款人利息支出約1700億元，對減少提前還貸、拉動消費增長起到顯著作用。

廣開首席產業(yè)研究院資深研究員馬泓告訴記者，此次央行再度下調存量房貸利率，最直接的積極效果是減輕了存量房貸持有者的償債壓力，降低提前還貸的訴求，并可能推動這部分居民增加其他領域的投資或消費支出。同時，新政也為購房者提供更多購房優(yōu)惠政策，希望通過下調購房門檻，降低購房成本，更好地滿足剛性和改善性住房需求。

潘功勝預計，這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概1500億元左右，這有助于促進擴大消費和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

不過，不同借款人的存量房貸利率下調幅度可能并不相同。潘功勝表示，之所以說是平均，因為貸款在不同時期發(fā)放的，不同時期、不同地區(qū)、不同銀行，發(fā)放的存量房貸利率水平不一樣，預測下降的幅度是一個預期的平均數。

潘功勝透露，央行近期會正式發(fā)布相關政策文件，由于涉及借款人很多，銀行也需要有一定的時間進行技術準備，希望大家耐心等待。他還稱，下一步，央行也在考慮將指導商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商進行動態(tài)調整。

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將有效遏制提前還貸潮

“517”樓市新政發(fā)布以來，各地陸續(xù)取消房貸利率下限，新發(fā)住房貸款利率創(chuàng)下新低，首套或二套房貸利率也多數進入“3”時代，部分首套甚至進入“2”時代。由于存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率差距的拉大，提前還貸的現象仍然偏多，降低存量貸款利率的呼聲越來越高。

受存量房貸利率偏高影響，現階段提前還貸潮現象比較明顯，6月RMBS平均早償率達到19.3%，要明顯高于去年同期的12.9%。央行今年7月發(fā)布的區(qū)域金融運行報告顯示，2023年9~12月的月均提前還貸規(guī)模是3870億元，對應年化提前償還房貸金額約為4.6萬億元。這已經對居民消費構成較大負面影響，成為今年以來消費增速偏緩的一個重要原因。

與此同時，我國房地產市場還處于深度調整中。根據國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據，今年1~8月份，新建商品房銷售面積6.06億平方米，同比下降18.0%，其中住宅銷售面積下降20.4%；新建商品房銷售額59723億元，同比下降23.6%，其中住宅銷售額下降25.0%。截至8月末，商品房待售面積7.38億平方米，同比增長13.9%，其中住宅待售面積增長21.5%。

東方金誠首席宏觀分析師王青認為，新一輪存量房貸利率下調這將有效遏制提前還貸潮，緩解其對居民消費的沖擊，并釋放穩(wěn)樓市的積極信號。

廣開首席產業(yè)研究院資深研究員馬泓亦坦言，下調存量房貸利率，最直接的積極效果是減輕了存量房貸持有者的償債壓力，降低提前還貸的訴求，并可能推動這部分居民增加其他領域的投資或消費支出。同時，新政也為購房者提供更多購房優(yōu)惠政策，希望通過下調購房門檻，降低購房成本，更好地滿足剛性和改善性住房需求。

不過，多名受訪人士都提到了存量房貸利率下調可能會造成商業(yè)銀行的利潤減少，并預計監(jiān)管層將通過引導存款利率下調的方式給予平衡。據王青測算，截至6月末，存量房貸規(guī)模為37.8萬億元，利率下調0.5個百分點，意味著銀行1年的利息收入就要減少1890億元，約相當于2023年銀行業(yè)利潤總額的8.2%左右。截至6月末，商業(yè)銀行各項存款余額為296.5萬億元。這意味著若存款利率平均下調6.4個基點，即可彌補存量房貸利率下調50個基點對銀行利潤帶來的影響。在他看來，兩項舉措的協(xié)調配合，能夠在減輕房貸居民家庭負擔的同時，緩解對銀行利潤的擠壓。

麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪告訴記者，存量房貸利率下調短期雖然會給銀行帶來經營壓力，但從長遠角度來看，可以減緩當前的提前還貸現象，減緩居民貸款的壓力，降低購房者的違約風險，改善消費預期，提振市場信心。

央行披露數據顯示，2023年2季度以來，個人住房貸款余額已經連續(xù)5個季度負增長，從高峰的38.9萬億元，累計收縮1.1萬億元。

下一步再考慮跨行轉按揭

對于存量房貸跨行轉按揭，潘功勝表示，初期會先在本行內實施轉按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉按揭。

考慮到存量房貸利率下調的相關政策文件并未公布，潘功勝所提及的本行轉按揭操作模式并未明確，而跨行轉按揭在上一輪房地產牛市當中已被叫停，直至今日尚未重啟。

在此前有關存量房貸利率調整的呼吁中，有兩種下調方式呼聲較高：一是“重定價”，即存量按揭借款人與原貸款銀行內部置換或重新協(xié)商房貸利率；二是“轉按揭”，借款人將現有按揭貸款轉入其他銀行，并按照最新貸款要素重新簽訂按揭合同。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜曾表示，當前各地存量房貸利率執(zhí)行情況不一，在當前的市場環(huán)境下，借款人與原商業(yè)銀行內部置換或原商業(yè)銀行直接下調存量房貸利率的方式更為合適；而通過不同銀行之間轉按揭的方式，或造成更大市場競爭，對預期的穩(wěn)定將形成擾動。

也有銀行業(yè)人士向記者反饋，擔心貿然重啟轉按揭或會引發(fā)商業(yè)銀行之間的過度競爭甚至惡性競爭，這對凈息差已經收窄至歷史低位的我國銀行業(yè)是不利的。

花旗集團大中華區(qū)首席經濟學家余向榮還曾提倡引入抵押貸款再融資機制。在利率大幅下降的背景下，住戶部門應該有權利和機會跟銀行重新議定按揭合同，通過簽訂新合同來替代原有的高息合同。

“這樣的再融資機制，我國（目前）是缺失的。如果引入這樣的機制，根據市場化原則，銀行和儲戶（貸款者）之間可以重新議定利率。”余向榮稱，有的住戶可能對利率并不敏感，可能不著急，這就給銀行更多的緩沖周期，避免了一次性下調對銀行體系的沖擊。

此外，余向榮還指出，引入市場化再融資機制安排也有長遠的好處，比如在寬松周期的情況下，住戶部門有了一個渠道可以降低付息壓力。在地產上行周期的時候，住戶部門住房凈價值增加，可以多貸一點款，增加一定的杠桿。市場化的存量貸款再融資機制，可以將紙面財富轉化為實際的購買力，從長遠來講也有利于釋放內需的潛能。

民生證券研究院首席經濟學家陶川還提到海外“轉按揭”的另一種形式。陶川表示，從海外經驗來看，“轉按揭”是政府提振經濟的政策選項之一。以美國、日本為例，當地產景氣度低、居民收入壓力較大的階段，政府通過出臺相關政策置換存量房貸，緩解地產相關風險，降低居民支出壓力，進而穩(wěn)定經濟。

陶川指出，海外轉按揭政策實施過程中不僅依靠居民和銀行，更依賴政府參與和主導。由于轉按揭涉及銀行、居民等多個部門，海外在實施轉按揭政策時，政府會先設立一個特定目的主體，用于收購存量房貸，再由該主體給居民提供新的貸款，這樣既保證了商業(yè)銀行的資產負債表的健康，也保證了按揭政策實施的范圍和效果。

此外，潘功勝還提到“指導商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商進行動態(tài)調整”。然而，借款人在銀行面前往往處于弱勢談判地位，具體執(zhí)行層面還有待有關部門的政策文件進一步厘清。

（本報記者林秋彤亦有貢獻）