21世紀經(jīng)濟報道記者吳抒穎深圳報道

房地產(chǎn)新政出臺已一周，深圳樓市并無波瀾。

11月22日，深圳發(fā)布了一系列樓市政策，主要包括調(diào)整二套住房最低首付比例以及對普通住宅認定標準作出優(yōu)化。

其中，在調(diào)整二套住房最低首付方面，由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%；在享受普通住宅優(yōu)惠政策方面，則取消了750萬的限制，意味著總價在750萬以下的房源也可享受稅收等相關(guān)優(yōu)惠。

過去，深圳樓市炒作氛圍相對濃厚，對積極的政策速來十分敏感，但歷經(jīng)一個周期的調(diào)控后，深圳的購買力逐漸下降，市場也回歸理性。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者走訪調(diào)研，深圳樓市在此次新政初出臺時情緒面上較為高昂，但市場潛在的購房者并未對之有反應(yīng)。過去這一周，大多數(shù)樓盤的來訪、成交都沒有明顯起色，部分沒有促銷行為的樓盤來訪量更是跌至個位數(shù)水平。

松綁

在深圳樓市剛剛發(fā)布新政之時，房企和中介等市場參與方一度有較好的預(yù)期。從社交平臺看來，他們都抱著積極的態(tài)度，來迎接市場的所謂“大禮包”。

“廣州之前也是先放二套的首付，市場還是有點反應(yīng)。深圳市場以前是給點陽光就燦爛，當(dāng)時我也覺得應(yīng)該會有起色?！币晃簧罡钲诘姆科笕耸繉?1世紀經(jīng)濟報道記者表示。

但是，市場并沒有如愿回暖，不過也有一些小亮點。

其中，位于南山蛇口的臨海攬山推出155套建面約116-378平的現(xiàn)樓住宅，根據(jù)開發(fā)商的數(shù)據(jù)，項目開盤去化約6成，凍資入圍114戶，成功選房90套，轉(zhuǎn)化高達8成。

除此以外，市場的表現(xiàn)平平。

一位深圳房企的銷售負責(zé)人指出，新政后一周，他所在房企沒有感受到新政的利好，“暫時沒什么感覺，成交還是那樣子?！?/p>

“這個星期，我就只接待了一組來訪。之前兩周也是差不多的情況?！币晃积垗弲^(qū)項目的銷售人士提到。

據(jù)深圳中原發(fā)布數(shù)據(jù)，在新政后的當(dāng)周，深圳全市新房住宅共成交569套，環(huán)比微漲2.5%；成交面積共計57482平方米，環(huán)比上漲4.9%。二手住宅方面，共成交736套，環(huán)比下降3.8%；成交面積共計72884平方米，環(huán)比下降4.9%。

成交沒有起色，二手房的拋壓還在增高。公開數(shù)據(jù)顯示，截至2023年11月27日，深圳全市共有58017套有效二手房源在售，較上周增加51套，掛盤量仍在高位。

深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫認為，新政還是有效的，主要針對改善性住宅產(chǎn)品，讓很多剛改戶型受到追捧。新政后咨詢量增加，說明有意向的客戶大增，成交自然也同步增加。只不過太有針對性，不是全面性的政策，導(dǎo)致很多人覺得沒有效果。

質(zhì)變

深圳樓市何時能企穩(wěn)回升，這是市場關(guān)心的熱點問題。普遍的觀點認為，在新政的多重疊加下，購房者的信心有望恢復(fù)，市場也就能夠從量變走向質(zhì)變。

“深圳樓市現(xiàn)在是流動性的困局。剛需觀望，二手房賣不出去，改善型客戶沒有辦法賣一買一，這是無解的。新政釋放了一部分改善型客戶的需求，但是最多也就是管一個月，這部分需求就會被消化完?！鄙鲜鰻I銷人士認為。

鄭叔倫也表示，房地產(chǎn)市場一環(huán)扣一環(huán)，二手房賣不出去，只是不斷消耗新房需求，只有將全鏈條打通，樓市才能恢復(fù)到正常狀態(tài)。

他期待，接下來深圳有針對存量房市場政策出臺，令到樓市更加健康?！爸挥姓卟煌／B加之后，才會從量變到質(zhì)變。深圳房地產(chǎn)體量大，需要政策力度足夠大，到達一個臨界點，才能看得出明顯的效果?！?/p>

市場參與方對政策的效用有較好的期盼，但更應(yīng)該看到的是，深圳市場的房地產(chǎn)購買力是否在培育之中。在收入預(yù)期等因素未曾發(fā)生根本性變化的當(dāng)下，購房者對政策本身的敏感度，并不會產(chǎn)生強烈反響。

“我的購房需求比較強烈，因為孩子快要上小學(xué)了。但是，是否在深圳買房我是猶豫的，因為深圳的房價現(xiàn)在看好像還沒到底。我并不敢加很高的杠桿，只能慢慢看，在自己能力范圍內(nèi)有合適的再考慮。”一位潛在購房者對記者分析稱。

深圳樓市在這幾年間，跌幅位居全國樓市前列。據(jù)鄭叔倫的測算，深圳樓市調(diào)整時間長，已經(jīng)有近3年時間；下跌幅度足夠大，已有約30%。

據(jù)樂有家此前發(fā)布數(shù)據(jù)，深圳二手房成交價也已經(jīng)有7成處在二手房參考價之下?？晒Ρ鹊倪€有，今年11月，深圳最“豪”的片區(qū)“深圳灣”，均價下跌1.3%至19.8萬元/平方米，掛盤均價近幾年來首次跌破20萬元/平方米。

由此可見，無論是普通住宅還是改善型住宅乃至頂級豪宅，深圳樓市都出現(xiàn)了量價齊縮的局面。

跌幅尚未止住，市場信心難以恢復(fù)。深圳樓市，還沒起風(fēng)。